Einleitung
Der Bau eines Hauses ist eine der größten Investitionen im Leben vieler Menschen. Doch was passiert, wenn Baumängel übersehen werden und später teure Reparaturen nötig sind? Hier kommt die Bauabnahme durch einen Sachverständigen ins Spiel. In diesem Artikel erfahren Sie, warum es sich lohnt, einen Experten hinzuzuziehen und wie Sie dadurch langfristig Geld und Nerven sparen können.
Was ist eine Bauabnahme? - Definition und Ablauf
Die Bauabnahme ist ein entscheidender Schritt für Bauherren. Mit eurer Unterschrift bestätigt ihr die erbrachten Handwerksleistungen, und die Baufirma erhält das Recht, die Schlussrechnung zu stellen. Bis zur Bauabnahme liegt die Beweislast für eventuelle Mängel beim Bauunternehmen. Nach der Abnahme hingegen müsst ihr als Bauherren nachweisen, dass neu entdeckte Mängel nicht schon vorher dokumentiert waren.
Rechtlich gesehen handelt es sich bei der Bauabnahme um eine einseitige Willenserklärung des Bauherrn, die durch die Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll erfolgt. Die Unterschrift des Bauunternehmens ist zwar üblich, aber nicht zwingend erforderlich.
Besonders wichtig ist zu beachten, dass seit der Einführung des Bauvertragsrechts im Januar 2018 die sogenannte Abnahmefiktion gilt. Das bedeutet: Wenn ihr die Bauabnahme innerhalb der gesetzten Frist nicht durchführt oder unbegründet verweigert, gilt die Abnahme automatisch als erfolgt.
Die Bauabnahme markiert zudem den Beginn der Gewährleistungsfrist, die laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) in der Regel fünf Jahre beträgt, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Ab diesem Zeitpunkt geht auch das Risiko für Schäden durch Brand, Wasser oder Sturm auf euch über. Daher ist es ratsam, spätestens jetzt den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung in Betracht zu ziehen, um gegen solche Risiken abgesichert zu sein.
Ein Sachverständiger kann dabei helfen, eventuelle Mängel zu identifizieren und zu dokumentieren.
Wann findet die Bauabnahme statt?
Bei einem Fertighaus erfolgt die Bauabnahme in der Regel, sobald das Haus vollständig fertiggestellt ist. Wird das Bauprojekt von einem Architekten betreut, ist es hingegen üblich, nach Abschluss einzelner Bauabschnitte – etwa der Installation der Haustechnik – eine Abnahme durchzuführen.
Der Vorteil einer Abnahme nach Baufortschritt liegt auf der Hand: Ihr könnt Mängel frühzeitig erkennen, die später möglicherweise verdeckt sind – zum Beispiel durch Beton. Da es für Laien oft schwierig ist, Baumängel zu erkennen, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der euch bei der Bauabnahme unterstützt.
Lohnt sich ein Sachverständiger für die Bauabnahme?
Pfusch am Bau kann teuer werden: Laut Dekra belaufen sich die durchschnittlichen Schäden pro Bauvorhaben auf rund 10.000 Euro. Der Bauherren-Schutzbund zeigt, wie gravierend das Problem ist: In zwei Dritteln der bundesweit untersuchten Fälle mussten Bauherren zwischen 1.000 und 5.000 Euro für die Behebung von Mängeln an ihren Neubauten zahlen. 25 Prozent investierten sogar 5.000 bis 15.000 Euro zusätzlich, und jeder Zehnte musste für die Korrektur des Pfuschs zwischen 15.000 und 50.000 Euro aufbringen. Bei Sanierungs-, Modernisierungs- und Umbauarbeiten an Altbauten sieht die Situation oft ähnlich aus.
Ein Sachverständiger kann euch dabei helfen, solche teuren Fehler frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden. Unterm Strich spart ihr dadurch erheblich an Kosten im Vergleich zu den potenziellen Ausgaben, die durch später entdeckte Mängel entstehen könnten.
Was zeichnet einen guten Gutachter für die Bauabnahme aus?
Der Begriff „Bausachverständiger“ mag offiziell klingen, ist aber rechtlich nicht geschützt. Das bedeutet, dass sich jeder so nennen kann, auch ohne fundiertes Fachwissen. Es gibt zudem viele verschiedene Titel, die potenziell verwirrend sein können, darunter:
- „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“
- „Verbandsgeprüfter Sachverständiger“
- „Zertifizierter Sachverständiger“
- „Staatlich geprüfter Sachverständiger“
- „Bausachverständiger“
- „Gerichtssachverständiger“
Für Auftraggeber stellt dies ein Risiko dar. Ein unqualifizierter Gutachter könnte Schäden falsch einschätzen, gar nicht erst erkennen oder die Situation sogar verschlimmern.
Ein kompetenter Bausachverständiger für die Bauabnahme sollte umfassendes Wissen in der Bauwerksausführung besitzen und sich in Bereichen wie Bauphysik, Bauchemie, Baubiologie und Baugeologie auskennen. Besonders geeignet ist ein Generalist, da er durch sein breites Fachwissen eher in der Lage ist, die Ursachen für Baumängel oder Schäden zu identifizieren, im Gegensatz zu einem Spezialisten, der sich nur mit spezifischen Themen wie Farben, Lacken oder Mauerputz auskennt.
Bevor ihr einen Gutachter beauftragt, solltet ihr Nachweise seiner Qualifikation anfordern, etwa Zertifikate von Fortbildungen. Idealerweise kann der Sachverständige mindestens eine oder zwei der folgenden Anerkennungen vorweisen:
- Staatliche Anerkennung
- Anerkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger durch eine Kammerorganisation
- Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband
- Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 anerkannte Zertifizierungsstelle oder eine Zertifizierung des Sachverständigenbüros nach DIN ISO 9001:2008.
Praktische Beispiele und Fallstudien
Beispiel 1: Feuchtigkeitsschäden im Keller
Ein Bauherr bemerkte nach der Bauabnahme Feuchtigkeitsschäden im Keller. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Abdichtung der Kellerwände mangelhaft war. Die Sanierungskosten beliefen sich auf mehrere tausend Euro. Hätte der Bauherr den Sachverständigen bereits zur Bauabnahme hinzugezogen, wären die Mängel frühzeitig entdeckt und kostengünstiger behoben worden.
Beispiel 2: Mängel bei der Dachkonstruktion
Bei einem Neubauprojekt wurde die Dachkonstruktion nicht fachgerecht ausgeführt. Ein Sachverständiger entdeckte die Mängel während der Bauabnahme und konnte durch seine Expertise die sofortige Nachbesserung veranlassen. Dadurch wurden spätere Schäden und hohe Reparaturkosten vermieden.
Expertenmeinungen
Michael Masson-Wawer, ein erfahrener Schimmelgutachter, betont: „Schimmelbefall sollte niemals auf die leichte Schulter genommen werden. Ein professionelles Gutachten ist der erste Schritt, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen und die Bausubstanz zu erhalten“.
Fazit
Die Bauabnahme durch einen Sachverständigen bietet zahlreiche Vorteile, von der Vermeidung kostspieliger Baumängel über die rechtliche Absicherung bis hin zur unabhängigen Bewertung. Durch die Expertise eines Sachverständigen können Bauherren sicherstellen, dass ihr Bauprojekt erfolgreich und ohne böse Überraschungen abgeschlossen wird. Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung und lassen Sie sich professionell beraten!
